Der globale Immobilienmarkt hat ein Volumen von mehreren hundert Billionen US-Dollar. Er stellt derzeit das grösste Segment im Markt für «Real-World Assets» (RWA) dar und macht fast ein Drittel seines Gesamtwerts aus. Experten prognostizieren, dass der Einsatz von Blockchain in diesem Bereich in den kommenden Jahren deutlich zunehmen wird. Dabei dürfte es sich jedoch weniger um eine plötzliche «Revolution» handeln. Statt die Immobilie selbst zu verändern, transformiert die Blockchain vielmehr die dahinterliegende Infrastruktur. Insbesondere verändert sie, wie Verträge abgeschlossen und Zahlungen abgewickelt werden.
Ignacio Aguirre, CMO bei Bitget
Vom Gebäude zum digitalen Anteil
Ein frühes Beispiel lieferte Paris: 2019 wurde ein Luxusgebäude im Wert von 6.5 Millionen Euro tokenisiert und in Millionen kleinster Einheiten aufgeteilt. Damit wurde erstmals breiten Anlegergruppen ermöglicht, sich mit geringen Beträgen an einer Immobilie zu beteiligen. Seither hat sich die Dynamik deutlich verstärkt. Mehr als 800 Blockchain-Projekte im Bau- und Immobiliensektor waren bis 2025 aktiv. Laut Spherical Insights and Consulting könnte der Markt für tokenisierte Immobilien bis 2033 auf über 16 Milliarden US-Dollar wachsen. Noch weiter gehen Prognosen von Deloitte: Unter Einbezug von Hypotheken, Verbriefungen und Immobilienfonds könnte das RWA-Volumen im Immobilienbereich bis 2035 sogar 4 Billionen US-Dollar erreichen.
«Die Blockchain-Technologie bietet enormes Potenzial. Sie muss das Eigentumsmodell selbst nicht grundlegend verändern, um eine zentrale Rolle in der Branche zu spielen. Vor allem bei Kreditvergabe, Abwicklung und dem Handel mit immobilienbezogenen Instrumenten wächst ihre Bedeutung stetig», sagt Ignacio Aguirre Franco, CMO von Bitget.
Effizienzgewinne und neue Marktchancen
Der Mehrwert der Blockchain liegt vor allem in effizienteren Prozessen. So ermöglichen beispielsweise Smart Contracts automatisierte Vertragsabschlüsse, wodurch Intermediäre wie Notare oder Makler teilweise entfallen und Kosten sinken. Gleichzeitig eröffnet die Tokenisierung neue Zugänge zum Markt: Durch fraktioniertes Eigentum können auch Privatanleger in hochpreisige Immobilien investieren, was die Liquidität erhöht. Hinzu kommt ein Sicherheitsaspekt: Als unveränderliche Datenbank kann die Blockchain Grundbuchsysteme ergänzen und transparenter machen. Betrugsrisiken wie Doppelverkäufe oder versteckte Belastungen lassen sich so deutlich reduzieren.
Einige Staaten haben dieses Potenzial früh erkannt. Georgien testete bereits 2016 ein blockchainbasiertes Grundbuchsystem. Auch die schwedische Behörde Lantmäteriet pilotierte entsprechende Ansätze, stellte das Projekt jedoch später ein. Während Schweden an der Integration scheiterte, prüft Georgien aktuell, sein Register auf die Hedera-Blockchain zu verlagern und staatliche Tokenisierungsstrukturen aufzubauen.
«Die bisherigen Erfahrungen zeigen: Blockchain funktioniert im Immobilienbereich vor allem als ergänzende Ebene. Sie ersetzt bestehende Institutionen nicht, kann aber Transparenz und Sicherheit deutlich erhöhen», so Aguirre Franco.
Regulatorik und Akzeptanz als Bremsfaktoren
Trotz des Fortschritts bleiben Hürden bestehen. Klare regulatorische Rahmenbedingungen fehlen vielerorts – etwa bei Eigentumsrechten, Governance-Strukturen oder dem staatlichen Zugriff auf verschlüsselte Daten. Gleichzeitig ist die technische Integration in bestehende Registersysteme komplex, wie das Beispiel Schweden zeigt. Nicht zuletzt spielt auch die Akzeptanz eine Rolle: Viele Anleger stehen Blockchain-Anwendungen im Immobilienbereich noch zurückhaltend gegenüber. «Cyberrisiken lassen sich nie vollständig ausschliessen. Moderne, mehrschichtige Sicherheitsmechanismen reduzieren jedoch sowohl die Eintrittswahrscheinlichkeit als auch mögliche Schäden erheblich», betont Aguirre Franco.
Die Blockchain wird den Immobilienmarkt nicht über Nacht umkrempeln. Stattdessen zeichnet sich ein schrittweiser Wandel ab: Prozesse werden effizienter, Transaktionen günstiger und Märkte zugänglicher. Langfristig dürfte dies jedoch tiefgreifende Auswirkungen darauf haben, wie Immobilien finanziert, gehandelt und gehalten werden.
